離婚すると家のローンはどうなる?名義変更や売却処分の方法を解説

離婚の際には、それまでに夫婦の間で築いたさまざまな財産を分与・整理することになります。共有財産が預貯金などのように額面ではっきりとした価値が示されるものであれば、問題は少ないでしょう。

しかし、一戸建ての家や分譲マンションといったマイホームを購入していて、ローンが残っている状態で、住宅ローンとマイホームに関する問題を放置したまま離婚を急いでしまうと、不利な条件での離婚を強いられてしまったり、滞納による強制退去のリスクを背負ったまま離婚する事態になったりします。

しっかり取り決めをしてから、離婚に進みましょう。

住宅ローンの名義人を確認する

まずは、住宅ローンの名義人を確認しましょう。

住宅ローンは、個人と金融機関の間で結ぶ金銭消費貸借契約のひとつのため、金融機関に対してお金を返す責任は契約者にあるからです。

残念ながら、この点は、離婚後に契約者ではない一方がマイホームに住み続ける場合でも、返済義務は契約者が負います。

夫婦のどちらかの名義の場合もあれば、ペアローンというもので、夫婦二人の契約としている場合もあるようです。

そこで気になるのは、名義変更は可能なのか、というところですよね。

残念ながら、住宅ローン返済中にローン契約の名義を変更するのはほぼ不可能です。

ローン契約は契約者個人の信用調査や収入状況などから詳しく審査したうえで結ばれるものなので、離婚や居住の有無を理由に契約者を変更してくれることはほとんどないようです。

ただし、新たな名義人となる人が改めて住宅ローンを結び、これまでの住宅ローンを一括返済するという方法で解決できる可能性はあります。別の金融機関で借り換えローンというものを契約することで金利も少し優遇されるようです。

名義人の確認が出来たら、家を今後どのようにしていくかを判断するために、ローンの残債額と家の現在の価値を知ることも重要な材料になります。

役所が交付する固定資産税評価証明書も家の価値の参考になりますが、税金を課すための基準価格のため、実際の市場価格と同じではありません。

不動産業者などに相談し、査定を依頼して、現在の価値を出してもらいましょう。

家の価値がローン残債額を上回っている場合はアンダーローン、ローン残債が家の価値を下回っている場合はオーバーローンとなります。

つまり、アンダーローンであれば、手元に利益を残した状態で家を手放すことが出来ます。オーバーローンであれば売却しても残債が残ることになるので、そもそも金融機関が抵当権を外してくれず、売却できないでしょう。

抵当権が解除されていない状態でも名義人の意思で売却することは可能ですが、契約者が住宅ローンの返済を滞納してしまうと抵当権によって差し押さえを受ける可能性があるので、買い手がつきにくいようです。

どうしても住宅ローンの返済が難しいという場合は、金融機関の合意を得たうえで『任意売却』するという方法もあります。

金融機関が任意売却を認めれば、返済不能などを理由に強制的に売却されてしまう『競売』を避けられるので、離婚後に返済が難しい場合は金融機関に相談して任意売却の方向で手続きを進めていくほうが賢明でしょう。

マイホームを売却せずにどちらかが住み続ける場合

マイホームを売却せずにどちらかが住み続ける場合は、どのような対応が必要になるのかみていきましょう。

マイホームの名義人が住み続ける場合は、名義人と住宅ローンの契約者が同じなので特に手続きは必要ありません。

ただし、住宅ローンの契約時にパートナーが連帯保証人になっている場合は、連帯保証人の変更を考える必要があります。連帯保証人の変更に応じるかどうかは金融機関の判断次第であり、変更可能でも改めて審査を受けなくてはなりません。

別の連帯保証人を提示しても金融機関が変更に応じないケースもあるようです。

例えば、就学中の子どもがいる場合などでは、名義人の夫が住宅ローンの支払いを続けながら非名義人の妻が住み続ける場合もあるでしょう。住宅ローンを滞納があった場合、強制退去のおそれがあるようです。

そもそも、住宅ローンは契約者が居住することを前提に貸付を受けているため、契約者が離婚によって住居を別にしてしまった事実が発覚すれば一括返済を求められるかもしれません。全ては金融機関の判断次第のようです。

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